Villa “Besar” Dijamin Lebih Sukses? Membongkar Mitos Terpopuler di Dunia Properti
Bagi banyak pemilik villa, menambah satu kamar tidur sering dianggap sebagai cara paling mudah untuk meningkatkan nilai properti.
Meski sering dicap sebagai langkah yang tepat, kenyataannya tidak sesederhana itu. Performa properti biasanya bergantung pada kondisi pasar lokal, kualitas, kelengkapan fasilitas, dan faktor ekonomi lainnya seperti permintaan pengguna.
Apakah menambah kamar tidur benar-benar langsung mendatangkan banyak profit? Berikut penjelasan selengkapnya.
Kenapa Jumlah Kamar Tidur Lebih Penting dari Sekadar Ruangan Tambahan?
Jumlah kamar tidur adalah deskripsi paling dasar dari sebuah rumah dan itu bukan tanpa alasan.
Informasi ini langsung memberi gambaran kepada calon pembeli atau penyewa tentang berapa banyak orang yang bisa tinggal dengan nyaman, serta menunjukkan ukuran dan fungsi rumah secara keseluruhan.
Untuk keluarga, tambahan kamar bisa berarti ruang untuk anak yang bertambah besar, ruang kerja, atau kamar tamu.
Untuk investor, ini bisa berarti harga sewa lebih tinggi atau pasar penyewa yang lebih luas.
Data terkait investasi villa Bali oleh Bali Villa Realty menunjukkan bahwa rumah 3 kamar tidur memiliki tingkat keberhasilan penjualan tertinggi.
Sebaliknya, rumah 1 kamar atau rumah sangat besar (lima kamar atau lebih) cenderung lebih sulit terjual. Inilah yang menciptakan “sweet spot” yang berbeda-beda di setiap lokasi.
Dampak Finansial
Menambah kamar tidur memang bisa menguntungkan, tetapi tidak selalu menghasilkan profit otomatis.
Pemilik properti harus melihat apakah tambahan nilai yang dibawa oleh penambahan kamar tidur lebih besar daripada biaya pembangunannya.
Rata-rata, kamar tidur tambahan yang dikerjakan dengan baik dapat meningkatkan nilai rumah hingga 15%. Sedangkan biaya pembangunan kamar tidur bisa jadi cukup beragam.
Profit Anda dihitung dari selisih kedua angka ini. Misalnya, jika Anda menghabiskan $20.000 untuk konversi yang meningkatkan nilai rumah sebesar $30.000, Anda menciptakan $10.000 ekuitas.
Namun, tambahan kamar yang kurang direncanakan dengan baik terlalu sempit, tidak cocok dengan alur rumah justru bisa menurunkan nilai.
Contoh Pengaruh Jumlah Kamar Tidur terhadap Peluang Penjualan
Lokasi Villa Tetap Menjadi Hal Terpenting
Lokasi properti tetap menjadi hal paling penting untuk Anda pertimbangkan sebelum menambahkan sebuah kamar tidur.
Sebagai contoh, kamar tidur tambahan mungkin sangat berharga di area pemukiman yang banyak ditinggali oleh keluarga dengan anak-anak.
Tapi di area pusat kota yang dipenuhi profesional muda, pekerja, atau mahasiswa, tambahan kamar belum tentu meningkatkan nilai properti karena mereka tidak membutuhkannya.
Mereka mungkin lebih menghargai layout ruangan yang lebih modern dan fasilitas tambahan seperti co-working space atau ruang gym pribadi.
Itulah sebabnya riset sangat penting. Lokasi sering kali menentukan kesuksesan properti lebih dari jumlah kamar tidurnya.
Saat melihat listing villa atau properti di suatu area, pertimbangkanlah hal-hal ini:
Jenis properti apa yang terjual paling cepat di sana?
Apakah ada selisih harga signifikan antara villa dengan 3 atau 4 kamar?
Apa kata agen properti lokal? Apakah ada permintaan tinggi terkait villa besar untuk keluarga di area tersebut?
Checklist untuk Investor Properti
Sebelum Anda membuat rencana investasi dan membeli villa di Bali, pertimbangkanlah hal-hal berikut:
Apa tujuan utama Anda? Apakah properti ini akan dijual di masa depan, menambah pendapatan sewa, atau memenuhi kebutuhan keluarga?
Apa kebutuhan pasar lokal? Apakah villa besar sedang diminati di sana? Berapa selisih harga antara rumah dengan X dan X+1 kamar?
Metode apa yang paling hemat biaya? Bisakah mengubah ruang makan yang jarang dipakai atau basement sebagai kamar tambahan? Atau Anda memang harus membuat tambahan dengan cara mengambil lahan?
Apakah kualitasnya sesuai standar rumah? Tambahan yang buruk justru menurunkan nilai. Pastikan pencahayaan kamar tetap baik, tinggi plafon memadai, dan layout menyatu dengan rumah utama.
Sudah mempertimbangkan jumlah kamar mandi? Menambah kamar tanpa menambah kamar mandi bisa jadi kesalahan serius. Banyak pembeli mengharapkan rasio sekitar 2 kamar mandi untuk setiap 3 kamar tidur—terutama en-suite.
Hitung angka untuk sewa. Jika Anda investor, cek metrik utama investasi. Apakah potensi sewa memenuhi "1% Rule" (sewa bulanan minimal 1% dari harga beli)? Bagaimana cash flow setelah biaya operasional, pajak, dan lain-lain?
Penutup
Menambah kamar tidur bisa menjadi cara efektif untuk meningkatkan profit, tetapi tidak selalu menjamin keuntungan.
Ini adalah keputusan investasi strategis yang perlu dianalisis dengan matang. Proyek yang paling sukses biasanya:
Menjawab permintaan pasar lokal yang jelas.
Dikerjakan dengan kualitas tinggi.
Memberikan nilai tambah yang jauh lebih besar daripada biaya pembangunan.
Jadi, pikirkanlah keuntungan dan kerugiannya dengan matang sebelum berinvestasi pada villa besar.
